Novità contratto locazione commerciale Covid-19

Alla luce delle recenti pronunce dei Tribunali di merito, emergono importanti novità sul contratto di locazione commerciale ai tempi del COVID-19, per le attività commerciali che hanno subito una chiusura totale o parziale dei locali e delle attività al pubblico.

Riduzione del contratto di Locazione a causa della pandemia

Già avevamo parlato del contratto di locazione commerciale e la riduzione del canone ai tempi del Covid 19 nelle nostre news del 24 marzo 2020  e del 22 settembre 2020. Gli effetti della pandemia da Covid-19, sia durante il periodo di chiusura forzata delle attività che successivamente, hanno inciso profondamente sul tessuto socio-economico del paese e sui rapporti di locazione commerciale nei quali veniva a crearsi una situazione di forte squilibrio economico.

Fin da subito, il nostro studio legale aveva ipotizzato una serie di soluzioni tese a riequilibrare il rapporto contrattuale in favore del conduttore l’immobile, soggetto maggiormente colpito dalla crisi economica legata all’epidemia da Covid-19 che, pur non potendo usufruire della disponibilità del bene, era tenuto al pagamento del canone di locazione.

In un’ottica di salvaguardia del rapporto contrattuale, la giurisprudenza si è orientata in un primo momento ad attribuire al conduttore il diritto di riduzione del canone di locazione commerciale rispetto ad altri rimedi, richiamando la disposizione di cui all’art.1464 codice civile in materia di impossibilità parziale (temporanea) della prestazione (Ordinanza del 29 maggio 2020 del Tribunale di Roma che ha riconosciuto una riduzione anche del 70%), l’istituto della presupposizione (Ordinanza del 27 agosto 2020 del Tribunale di Roma che ha riconosciuto una riduzione anche del 40%) o il rispetto della buona fede contrattuale (Ordinanza dell’8 luglio 2020), come peraltro messo in evidenza anche dalla Corte di Cassazione nella Relazione dell’Ufficio del Massimario della Corte di Cassazione n.56 dell’8 luglio 2020.

Recentemente si segnala l’ordinanza in data 30 settembre/2 ottobre 2020 del Tribunale di Venezia e l’ordinanza n.25283/2020 del 16 dicembre 2020 del Tribunale di Roma.

Il Tribunale di Venezia, aderendo all’orientamento finora prevalente, ha ritenuto di non convalidare lo sfratto per morosità intimato a seguito del mancato pagamento dei canoni di locazione (precisamente si trattava di un rent to by) relativi ai mesi da dicembre 2019 a maggio 2020, ritenendo che il conduttore ha diritto di domandare la riduzione del canone di locazione ai sensi dell’art.1464 c.c. poiché nel periodo in questione, a causa delle misure governative di contenimento del virus Covid-19, non ha potuto godere pienamente dei locali oggetto di locazione.

Il diritto alla riduzione del canone di locazione, a parer del Tribunale di Venezia, incide anche ai fini della valorizzazione della gravità dell’inadempimento lamentato dal locatore: se da una parte le misure di contenimento alla diffusione del virus COVID-19 limitano di fatto il diritto al godimento dell’immobile, dall’altra parte è riconosciuto al conduttore il diritto alla riduzione del canone di locazione per evitare squilibri al sinallagma contrattuale.

Novità sul contratto di locazione commerciale ai tempi del Covid-19

Il Tribunale di Roma, invece, con la citata ordinanza n.25283/2020 del 16 dicembre 2020, si pone in netto contrasto con i precedenti giurisprudenziali e nega l’esperibilità degli strumenti correttivi previsti dalla legge per riequilibrare il rapporto contrattuale, ritenendo che non sia possibile invocare i vari rimedi previsti dalla legge, ovvero l’impossibilità sopravvenuta ex art.1463 c.c., l’impossibilità parziale sopravvenuta ai sensi dell’art.1464 c.c., l’impossibilità temporanea ad adempiere di cui all’art.1256 c.c. e nemmeno il rimedio dell’eccessiva onerosità ai sensi dell’art.1467 c.c.

Il Giudice capitolino che ha rigettato la domanda di riduzione del canone di locazione proposta dal conduttore è partito dal presupposto che quest’ultimo non si è attivato per far venir meno le conseguenze derivanti dall’impianto normativo-provvedimentale dei DPCM perché in contrasto con le norme costituzionali, non avendo proposto alcuna impugnazione agli stessi DPCM.

Sinceramente, la decisione del Giudice del Tribunale di Roma appare troppo severa perché non si può pretendere al singolo cittadino di impugnare “a proprie spese” i provvedimenti governativi che ritiene in contrasto con i diritti riconosciuti dalla Costituzione, né si può ignorare nei fatti che il rapporto sinallagmatico tra le parti è stato alterato proprio dall’adozione delle misure previste nei DPCM e che il conduttore ha avuto una pacifica riduzione del godimento dei locali oggetto di locazione.

In attesa che possa consolidarsi un preciso orientamento giurisprudenziale, si spera in un intervento legislativo che chiarisca definitivamente la posizione delle parti nell’ambito dei contratti di locazione commerciale e i rimedi applicabili per riequilibrare il sinallagma contrattuale.

Lo studio legale Dedoni è a disposizione per ogni consulenza e gestione del caso concreto.

 

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