Esaminiamo oggi insieme la possibilità di ottenere una riduzione del canone di locazione causa Covid-19. Sono passati sei mesi dall’adozione del Dpcm 9 marzo 2020 che ha esteso le misure per il contenimento e il contrasto del diffondersi del virus Covid-19, di cui all’art. 1 del Dpcm 8 marzo 2020, a tutto il territorio nazionale.
Gli effetti della pandemia da Covid-19, sia durante il periodo di chiusura forzata delle attività che successivamente, hanno inciso profondamente sul tessuto socio-economico del paese e sui rapporti di locazione commerciale nei quali veniva a crearsi una situazione di forte squilibrio economico.
Riduzione del canone di locazione: quali soluzioni
Fin da subito, lo studio legale Dedoni aveva ipotizzato una serie di soluzioni tese a riequilibrare il rapporto contrattuale in favore del conduttore l’immobile, soggetto maggiormente colpito dalla crisi economica legata all’epidemia da Covid-19 che, pur non potendo usufruire della disponibilità del bene, era tenuto al pagamento del canone di locazione (vedasi in proposito l’articolo pubblicato in data 24 marzo 2020: COVID-19: Si può sospendere il pagamento del canone di locazione durante la chiusura dell’attività commerciale imposta dall’Autorità).
Appare opportuno fare il punto della situazione e vedere come la giurisprudenza abbia adottato tali soluzioni, chi più e chi meno, per cercare di riequilibrare la sperequazione del contratto di locazione conseguente agli effetti della pandemia da Covid-19.
In un’ottica di salvaguardia del rapporto contrattuale, la giurisprudenza è orientata ad attribuire al conduttore il diritto di riduzione del canone di locazione rispetto ad altri rimedi, come quello della risoluzione del contratto per eccessiva onerosità che, diversamente, portano alla cessazione del rapporto e non corrispondono all’interesse delle parti che, nelle ipotesi più frequenti, propendono per la prosecuzione del contratto.
Riduzione del canone di locazione causa Covid 19: i precedenti
Più precisamente, il rimedio della riduzione del canone di locazione viene sostenuto dal Tribunale di Roma che con due distinte pronunce si è dichiarato favorevole alla riduzione del canone, in un caso richiamando la disposizione di cui all’art.1464 codice civile in materia di impossibilità parziale (temporanea) della prestazione (Ordinanza del 29 maggio 2020 che ha riconosciuto una riduzione anche del 70%) e in altro caso richiamando l’istituto della presupposizione, affermando che la crisi dipesa dalla pandemia da Covid e la chiusura forzata delle attività commerciali devono qualificarsi come sopravvenienza nel sostrato fattuale e giuridico che costituisce il presupposto della convenzione negoziale, il quale venuto meno, impone di rivalutare la misura del canone (Ordinanza del 27 agosto 2020 che ha riconosciuto una riduzione anche del 40%).
Il Tribunale di Pordenone (Ordinanza dell’8 luglio 2020), pur precisando che la normativa, compresa quella connessa all’emergenza conseguente alla pandemia da Covid-19, non esclude l’obbligo del pagamento del canone di locazione, invitando le parti a muoversi su tale strada, giustifica il rimedio della riduzione richiamando i principi di correttezza e buona fede nell’esecuzione del contratto.
Sulla tematica in questione, appare opportuno segnalare la Relazione dell’Ufficio del Massimario della Corte di Cassazione n.56 dell’8 luglio 2020 che espone analiticamente tutti i possibili rimedi (impossibilità sopravvenuta, eccessiva onerosità sopravvenuta, ecc…) e che, per questioni di brevità, si rimanda al testo che si trova allegato al presente articolo.
In questa sede si rileva che la Cassazione pare anch’essa invitare le parti alla rimodulazione delle condizioni del contratto di locazione sulla base della clausola generale di buona fede che diviene così garanzia di un comportamento corretto nella fase di attuazione delle previsioni contrattuali: «In virtù della valutazione economico-giuridica del criterio della bona fides e degli obblighi di cooperazione fra le parti nella fase esecutiva del contratto, l’adeguamento del contenuto di quest’ultimo connesso all’obbligo di rinegoziare non contraddice l’autonomia privata, in quanto adempie alla funzione di portare a compimento il risultato negoziale prefigurato ab initio dalle parti, allineando il regolamento pattizio a circostanze che sono mutate.»
E’ possibile ottenere una riduzione del canone di locazione a causa della pandemia da Covid-19?
Appare ad oggi ancora prematuro sostenere l’esistenza di un orientamento della giurisprudenza che possa affermare con certezza il diritto del conduttore alla riduzione del contratto di locazione o alla rimodulazione delle condizioni contrattuali, ma appare del tutto ragionevole, sulla base delle prime pronunce ed opinioni che si sta aprendo la strada a tale soluzione.
Si ritiene, in ogni caso, che nella valutazione dei rimedi applicabili non si possa prescindere da un esame concreto del singolo caso (e del contratto), della effettiva situazione economica e del comportamento delle parti, che, richiamando l’insegnamento della Cassazione, deve sempre conformarsi al rispetto della regola della correttezza e buona fede contrattuale.
Lo studio legale è a disposizione per ogni consulenza e gestione del caso concreto.
Avv. Marcello Ibba mail: marcello.ibba@studiolegalededoni.it
Nato a Cagliari il 14 novembre 1973, è iscritto all’Albo presso il Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Cagliari dal 24 ottobre 2005 e collabora con lo Studio Legale Dedoni sin dal 2002.
