Il Dpcm 9 marzo 2020 ha introdotto nuove misure per il contenimento e il contrasto del diffondersi del virus Covid-19, estendendo le misure di cui all’art. 1 del Dpcm 8 marzo 2020 a tutto il territorio nazionale fino alla data del 3 aprile 2020.
Il recente provvedimento adottato in data 22 marzo 2020, ha previsto la chiusura di tutte le altre attività produttive non essenziali o strategiche del paese fino alla medesima data del 3 aprile 2020, data che verosimilmente sarà ulteriormente prorogata.
La gran parte delle attività commerciali, a seguito dei provvedimenti adottati dalla Autorità Pubblica, sono state costrette a sospendere la propria attività e ci si chiede se in una situazione d’emergenza nazionale che comporta la impossibilità di esercitare la propria attività, il conduttore di un immobile commerciale sia ancora tenuto al pagamento del canone di locazione ovvero se può richiedere la risoluzione del contratto.
Il contratto di locazione è un contratto a prestazioni corrispettive con il quale un soggetto, detto locatore, si impegna a garantire il godimento di un bene a favore di un altro soggetto, detto locatario o conduttore, il quale si impegna a pagare periodicamente un corrispettivo, detto canone, nonché a restituire nei tempi prestabiliti la cosa ricevuta in godimento, avendo cura di restituirla nel medesimo stato in cui gli è stata consegnata.
Nella locazione commerciale l’oggetto del contratto è dunque il bene immobile adibito ad uso diverso da abitazione e la sua funzione economica è quella della finalità all’esercizio di un’attività commerciale.
L’obbligazione del locatore è la consegna dell’immobile in condizioni da servire per l’uso a cui è pattuito mentre l’obbligazione del conduttore è, come detto, il pagamento del canone di locazione.
La chiusura forzata dell’attività commerciale, imposta dalle misure del Governo incide sul rapporto contrattuale ed in particolare sull’obbligazione del locatore non potendo questi più garantire il pieno godimento dell’immobile e l’uso dello stesso per le finalità indicate nel contratto, limitatamente al periodo di attuazione delle misure di contenimento del virus COVID-19.
Il conduttore pur avendo la disponibilità dell’immobile non può più utilizzare l’immobile per il fine concordato nel contratto, ovvero per l’esercizio dell’attività commerciale, con evidente squilibrio del rapporto contrattuale sinallagmatico.
In questi casi, anche se l’inadempimento del locatore non dipende da propria responsabilità, essendo invece legato ad un caso di forza maggiore (“c.d. factum principis“), si ritiene che il conduttore possa sospendere il pagamento dei canoni di locazione ai sensi degli artt.1460, 1463 e 1256, c.2 del codice civile, per il tempo di applicazione delle misure di contenimento che impongono la chiusura dell’attività commerciale.
Ciò consentirebbe il riequilibrio contrattuale tra le parti in quanto, in mancanza dell’adempimento della prestazione, la parte adempiente potrà sospendere la propria: nel caso concreto, il mancato godimento dell’immobile (per impossibilità della prestazione) giustificherebbe il mancato pagamento del canone di locazione (Cass., 17844/07; Cass. lav. 7263/96; Cass., 30/1/2006, n. 1980; Cass., 25/8/2003, n. 12439; Cass., 9/6/2003, n. 9199; Cass., 2/4/2001, n. 4799).
Occorrerà valutare, con la massima attenzione, ogni caso concreto singolarmente, soprattutto laddove i rimedi adottati dal Governo abbiano comportato una chiusura parziale dell’attività, come il caso dell’attività di ristorazione, i cui esercenti potranno sempre operare con la vendita all’asporto dei prodotti.
In questi casi, sarebbe più opportuna una diminuzione concordata del canone di locazione in ragione della diminuzione del godimento del bene locato, come previsto dall’art.1464 codice civile in tema di impossibilità parziale della prestazione.
Si segnala inoltre che per il contratto di affitto (che a differenza della locazione ha ad oggetto il godimento di un bene produttivo, mobile o immobile) il legislatore ha previsto un rimedio specifico nel caso di un provvedimento dell’Autorità che comporti una notevole modifica del rapporto contrattuale, rimedio con il quale si può provvedere al riequilibrio del sinallagma contrattuale (art.1623 codice civile), mediante la richiesta di un aumento o di una diminuzione del fitto ovvero dello scioglimento del contratto.
I rimedi appena indicati sono utilizzabili quando sussiste un interesse delle parti alla prosecuzione del rapporto di locazione, nel senso che superato il periodo indicato dalle misure di contenimento epidemiologico, le parti hanno intenzione di dar corso regolarmente al contratto.
L’impossibilità al godimento dell’immobile infatti è temporanea in quanto legata all’adozione delle misure di contenimento del virus COVID-19, che possono venire meno nel breve o nel medio periodo.
Diversa l’ipotesi in cui invece la parte vorrebbe sciogliersi dal rapporto di locazione (per esempio laddove le misure venissero prorogate e venisse meno l’interesse alla prosecuzione del rapporto).
In queste ipotesi, vi è sempre la possibilità di poter risolvere il contratto attraverso una serie di rimedi specifici, ovvero per impossibilità della prestazione ai sensi dell’art.1256, c.1, codice civile (invocabile da entrambe le parti del rapporto) o per eccessiva onerosità ai sensi dell’art.1467 codice civile.
Si ritiene, in ogni caso, che la strada migliore per tutelare le ragioni del conduttore non possa prescindere da un esame concreto del singolo caso (e del contratto) e che sia opportuno, anche per evitare delle situazioni di conflitto che possano sfociare in un contenzioso giudiziario, avvisare fin da subito il locatore della propria motivata decisione di non voler (poter) adempiere la prestazione mediante l’invio di una comunicazione formale, anche nel rispetto della regola della correttezza e buona fede contrattuale che deve sempre improntare il rapporto tra le parti.
Lo studio è a disposizione per ogni consulenza e gestione del caso concreto.
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Nato a Cagliari il 14 novembre 1973, è iscritto all’Albo presso il Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Cagliari dal 24 ottobre 2005 e collabora con lo Studio Legale Dedoni sin dal 2002.
