Alla luce delle recenti pronunce dei Tribunali di merito, appare opportuno prendere nuovamente posizione suilla possibilità di ottenere la riduzione del canone nei contratti di locazione commerciale aventi ad oggetto degli immobili che, a seguito delle misure di contenimento dell’epidemia da Covid-19, hanno subito una chiusura totale o parziale dei locali e delle attività al pubblico.
Riduzione del Canone nelle locazioni commerciali: il recente passato
Si era detto, che gli effetti della pandemia da Covid-19, sia durante il periodo di chiusura forzata delle attività che successivamente, hanno inciso profondamente sul tessuto socio-economico del paese e sui rapporti di locazione commerciale nei quali veniva a crearsi una situazione di forte squilibrio economico. Fin da subito, avevamo ipotizzato una serie di soluzioni tese a riequilibrare il rapporto contrattuale in favore del conduttore l’immobile, soggetto maggiormente colpito dalla crisi economica legata all’epidemia da Covid-19 che, pur non potendo usufruire della disponibilità del bene, era tenuto al pagamento del canone di locazione.
In un’ottica di salvaguardia del rapporto contrattuale, la giurisprudenza si è orientata in un primo momento ad attribuire al conduttore il diritto di riduzione del canone di locazione rispetto ad altri rimedi, richiamando la disposizione di cui all’art.1464 codice civile in materia di impossibilità parziale (temporanea) della prestazione (Ordinanza del 29 maggio 2020 del Tribunale di Roma che ha riconosciuto una riduzione anche del 70%), l’istituto della presupposizione (Ordinanza del 27 agosto 2020 del Tribunale di Roma che ha riconosciuto una riduzione anche del 40%) o il rispetto della buona fede contrattuale (Ordinanza dell’8 luglio 2020), come peraltro messo in evidenza anche dalla Corte di Cassazione nella Relazione dell’Ufficio del Massimario della Corte di Cassazione n.56 dell’8 luglio 2020.
Riduzione del Canone nelle locazioni commerciali: la buona fede quale clausola di salvaguardia del contratto
La Cassazione ha affermato l’esistenza di un obbligo giuridico a carico della parte avvantaggiata dalla pandemia a rinegoziare il regolamento contrattuale e in particolare circa la misura del canone in maniera da conservare il contratto a condizioni più eque tra le parti. Recentemente, il Tribunale di Lecce, sez.11, Ord. 24 giugno 2021, ha disposto la riduzione dei canoni di locazione aderendo all’orientamento secondo cui la buona fede può essere utilizzata anche con funzione integrativa cogente nel caso in cui si verifichino dei fattori sopravvenuti e imprevedibili rispetto al momento della conclusione del contratto che impongono alle parti di rinegoziare il contenuto per addivenire a un nuovo accordo volto a ripristinare l’equilibrio del contratto.
Obbligo di rinegoziazione del contratto
L’obbligo di rinegoziazione del contratto è stato riconosciuto anche dal Tribunale di Roma con la Sentenza n.9457/2021 del 21 maggio 2021 e dal Tribunale di Palermo, sez.II civ., n.2435/2021 in data 9 giugno 2021, che ha precisato che l’obbligo di rinegoziazione del contratto deve essere inteso come impegno “a porre in essere tutti quegli atti che, in relazione alle circostanze, possono concretamente consentire alle parti di accordarsi sulle condizioni dell’adeguamento del contratto“, per cui “la parte tenuta alla rinegoziazione è adempiente se, in presenza dei presupposti che richiedono la revisione del contratto, promuove una trattativa o raccoglie positivamente l’invito di rinegoriare rivoltole dalla controparte e se propone soluzioni riequilibrative che possano ritenersi eque e accettabili alla luce dell’economia del contratto“.
Se il proprietario si rende inadempiente all’obbligo di rinegoziazione del contratto, che si verifica anche in caso di trattative non serie e senza alcuna volontà effettiva di rivedere i termini dell’accordo, è concessa all’altra parte il generale rimedio del risarcimento del danno che presuppone il pagamento dei canoni e interviene pertanto ex post, o il diritto di chiedere al Giudice di pronunciare una sentenza costitutiva dell’obbligo di rinegoziare il contratto ai sensi dell’art.2932 c.c. con conseguente, riduzione del canone di locazione, anche se tale ultima possibilità non è ancora così scontata.
Non mancano infatti in questo caso delle pronunce di segno opposto che, pur riconoscendo il diritto alla rinegoziazione del contratto, escludono invece in radice che il Giudice possa modificare, in assenza di previsioni normative o pattizie, il contenuto di un contratto stipulato dalle parti, negando così in concreto qualsiasi tutela in favore del conduttore (Tribunale di Biella Ord.17 marzo 2021 e Tribunale di Roma Sentenza 3114/2021).
Permane l’incertezza nella giurisprudenza
Ancora una volta, si può pertanto affermare che, a distanza di oltre un anno dalle misure di contenimento della diffusione della Pandemia da Covid-19, non esiste ancora un univoco orientamento giurisprudenziale anche se viene da più parti ribadita la centralità della buona fede e l’obbligo di rinegoziare le condizioni dell’accordo per garantire la conservazione dello stesso a condizioni più eque nel rispetto del sinallagma contrattuale.
Lo Studio Legale Dedoni è a disposizione per ogni consulenza e gestione del caso concreto.
Avv. Marcello Ibba mail: marcello.ibba@studiolegalededoni.it
Nato a Cagliari il 14 novembre 1973, è iscritto all’Albo presso il Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Cagliari dal 24 ottobre 2005 e collabora con lo Studio Legale Dedoni sin dal 2002.
