Con la Sentenza n. 824/2022, il Tar Sardegna si pronuncia sulle sorti di un’istanza per la sanatoria di un immobile edificato in parziale difformità dal permesso di costruire allorquando questo sorge in un’area sottoposta al Piano di Risanamento Urbanistico previsto dall’art. 32 L.R. n. 23/1985.
Il caso di specie riguardava il mancato accoglimento di un’istanza in sanatoria presentata dal ricorrente negli anni 80, al quale il Comune non aveva e non ha potuto accogliere in ragione del fatto che il Piano di Risanamento Urbanistico relativo alla zona dove sorge l’immobile costruito in parziale difformità non risulta essere stato oggetto di attuazione.
In particolare l’amministrazione comunale convenuta, con una nota a firma del competente Servizio di Urbanistica privata, dava atto di tale circostanza, ovvero che finchè non si fosse approvato un nuovo PRU o non si fossero attuati gli strumenti alternativi previsti dall’art. 37 c. 8 bis L.R. n. 23/1985, l’istanza in sanatoria non sarebbe potuta essere accolta.
Il ricorrente, dunque, adiva il TAR Sardegna al fine di far dichiarare l’illegittimità della nota comunale, lamentando che essa sarebbe stata illegittima per non aver consentito comunicato il preavviso di diniego ex art. 10 bis L. n. 241/1990 e, in ogni caso, perché riteneva non necessario il PRU al fine dell’accoglimento dell’istanza, chiedendo al TAR di adottare i provvedimenti necessari affinchè il Comune concedesse il provvedimento in sanatoria.
Si costituiva in giudizio il Comune per resistere e chiedere il rigetto del ricorso, con il patrocinio dello Studio Legale Dedoni.
La Legge Regionale n. 23/1985 e la sanatoria delle opere abusive.
Come noto, in materia di pianificazione urbanistica, sussiste una competenza condivisa tra Stato e Regioni e, per quanto attiene la Regione Autonoma della Sardegna, sono state definite le norme generali che regolamentano la possibilità di edificare su suolo regionale e le modalità di sanare gli immobili costruiti in assenza o in difformità del titolo abilitativo.
In questo sistema si inseriscono la Legge Regionale n. 23/1985 e la Legge n. 47/1985 qualificata come “primo condono”, che, appunto, disciplina le ipotesi per ottenere il condono edilizio delle opere abusive realizzate fino a quel momento.
La nozione di opera abusiva è desumibile dall’art. 3 della L. n. 23/1985 il quale espressamente prevede che “le opere comportanti trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio comunale è soggetta, salvo quanto previsto dagli articoli seguenti, a permesso di costruire..”;
Pertanto, ogni opera che comporta trasformazione urbanistica ed edilizia in assenza o in difformità del titolo edilizio è da ritenersi abusiva;
Il legislatore regionale gradua poi le tipologie di opere abusive, nel senso di individuare:
a) la totale difformità dal permesso di costruire, nel caso di realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, plano volumetriche e di inutilizzazione da quello previsto nel titolo edilizio oppure di realizzazione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto, secondo quanto previsto dagli artt. 4 e 5 della L. n. 47/1985;
b) opere abusive eseguite in parziale difformità, ovvero le opere che non superino i limiti di cui al già richiamato art. 5;
L’art. 26 che regolamenta le opere abusive ammesse a sanatoria fa espresso riferimento alle opere abusive di cui sia stato completato l’ingombro volumetrico con la realizzazione delle mura perimetrali e della copertura per gli edifici e siano state completate funzionalmente negli altri casi entro la data del 1 ottobre 1983”;
L’art. 32, che regolamenta il PRU, prevede che in caso di “insediamento edilizio realizzato in tutto o in parte abusivamente, il rilascio del permesso di costruire in sanatoria per le opere in esso comprese è subordinato all’approvazione di un piano di risanamento urbanistico, che può essere adottato anche in variante allo strumento urbanistico generale. 2. I proprietari di immobili abusivi e i proprietari di superfici territoriali non edificate ricadenti all’interno della perimetrazione degli insediamenti abusivi di cui all’art. 33, possono riunirsi in consorzi per partecipare all’attuazione, anche parziale, dei piani di risanamento urbanistico…”;
Come si vede il legislatore regionale non distingue tra manufatti in assenza di titolo abilitativo o tra manufatti realizzati in difformità dello stesso: sia l’una che l’altra tipologia sono da intendersi abusive.
Pertanto se tali opere abusive (perché in assenza, totale o parziale difformità del titolo edilizio) ricadono in insediamenti realizzati in tutto o in parte abusivamente, ai fini del rilascio della concessione in sanatoria, necessitano della preventiva approvazione e attuazione del Piano di Risanamento Urbanistico.
Esiste poi uno strumento alternativo al Piano di Risanamento Urbanistico, utilizzabile in assenza di quest’ultimo ed è il piano attuativo personalizzato previsto dagli artt. 37, c. 8 bis L.R. n. 23/1985, che consente al privato interessato di attivarsi al fine di sottoporre al Comune un Piano attuativo con costi interamente a carico del privato, che può anche operare in convenzione con altri soggetti interessati, da sottoporre al Comune, il quale, all’esito dell’adozione, concede l’istanza in sanatoria.
La Sentenza del TAR Sardegna: l’istanza in sanatoria e il ruolo dell’istante.
Il TAR Sardegna, sposando la ricostruzione degli istituti come fornita dallo Studio Legale Dedoni in sede di costituzione in giudizio, ha in primo luogo rigettato il motivo di impugnazione relativo all’omesso invio del preavviso di diniego di cui all’art. 10 bis L. n. 241/1990. In particolare il TAR ha affermato che “non colga nel segno la censura inerente l’omesso invio del preavviso di rigetto, in quanto l’attività in questione deve ritenersi vincolata e dunque l’omissione costituisce vizio non invalidante ai sensi dell’art. 21 octies comma 2, primo periodo L. n. 241/1990….Sulla natura del potere di condono edilizio – l’istanza è infatti riferita alla L.n. 47/1985 cd primo condono – la giurisprudenza ha condivisibilmente rilevato che considerata la natura vincolata del provvedimento di diniego del condono edilizio, l’omessa comunicazione dei motivi ostativi, ai sensi dell’art. 10 bis L. n. 241/1990 deve ritenersi irrilevante”.
Quanto alla ricostruzione dell’istituto del PRU e della nozione di opera abusiva, il TAR afferma che “In primo luogo, deve rilevarsi, in senso contrario alla tesi del ricorrente, posto peraltro che da tale norma non è possibile distinguere tra interventi eseguiti in assenza di titolo edilizio o in parziale difformità da esso, che è decisivo l’art. 32 L.R. n. 23/1985, il quale prevede che qualora un insediamento edilizio sia stato realizzato in tutto o in parte abusivamente, il rilascio del permesso di costruire in sanatoria per le opere in esso comprese è subordinato all’approvazione di un piano di risanamento urbanistico…Neppure può trovare accoglimento la pur suggestiva tesi interpretativa proposta dal ricorrente in ordine alla nozione di insediamento edilizio per cui non può che intendersi un intero comparto edificato spontaneamente, senza alcuna autorizzazione comunale e in assenza della benchè minima dotazione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria e di servizi…In ogni caso è condivisibile la replica del Comune ove rileva come rispetto a tale tesi deponga in senso contrario l’art. 32, ult. co., ove afferma che si considera in via generale, insediamento edilizio ai fini del precedente primo comma, l’insieme delle unità immobiliari la cui densità superi l’indice territoriale di 0,40 mc/mq…Deriva la conseguenza giuridica dell’applicabilità dell’art. 32 L.R. n. 23/1985 in ordine alla necessità di un piano di risanamento urbanistico per conseguire la sanatoria di immobili in tutto o in parte abusivi nel comparto”.
Il TAR infine, indica peraltro la strada da perseguire in ordine al caso in cui il Comune sia ritenuto inerte, ovvero quella del ricorso avverso il silenzio della PA ex art. 31 e 117 cod.proc.amm., ma non contro il silenzio avverso l’istanza di sanatoria quanto, piuttosto, con riferimento al silenzio della PA in ordine alla richiesta, che nel caso di specie, non c’è stato, avente ad oggetto l’adozione del PRU.
In questo senso il TAR afferma che “deve rilevarsi che l’eventuale mancata adozione del Piano che il ricorrente ritenesse dipendente da inerzia del Comune sarebbe dovuta essere dedotta con una diversa azione, avverso il silenzio ex art 31 e 117 cpa, non già quale motivo di illegittimità del diniego di sanatoria pretesa in via diretta. Né sul punto giova l’originario ricorso avverso il silenzio proposto dal ricorrente e poi convertito nel presente rito ordinario, poiché il silenzio dedotto era quello sull’istanza di sanatoria appunto in via diretta”-
Gli avvocati dello Studio Legale Dedoni sono a disposizione per analizzare ogni problematica inerente le istanze volte all’ottenimento di titoli edilizi o per eventuali ipotesi di sanatoria ove ancora percorribili.
L’avvocato Ivano Veroni collabora con lo studio Dedoni dall’anno 2011.
Durante l’esercizio della professione, l’Avvocato Veroni ha maturato specifiche competenze nel settore del Diritto del Lavoro e nel Diritto Civile, con particolare attenzione alla materia condominiale.
