Non è necessaria la prova del danno

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immobile occupato illegittimamente

Il danno subito dal proprietario per essere stato privato della disponibilità dell’immobile è in re ipsa, ovvero è insito nella privazione stessa del bene, essendo irrilevante il fatto che ne potesse godere direttamente oppure locarlo a terzi percependone il relativo canone.

Questo il principio stabilito dal Tribunale di Cagliari con la recente sentenza n.544/2022, pubblicata in data 3 marzo 2022 che si inserisce in un indirizzo giurisprudenziale il quale, peraltro, trova come contraltare delle pronunce di segno contrario.

Immobile occupato illegittimamente e risarcimento del danno: il caso concreto

Lo Studio ha sostenuto davanti al Tribunale di Cagliari le ragioni di una società che, a seguito della risoluzione per inadempimento di un contratto preliminare di compravendita, con il quale era stato consegnato anticipatamente l’immobile, era riuscita a rientrarne in possesso diversi anni dopo e solo a seguito di esecuzione forzata.

Lo studio, nell’interesse della società proprietaria dell’immobile, ha proposto una causa per l’accertamento del danno da occupazione senza titolo, parametrando il danno all’astratto valore locativo del bene.

Il nostro Studio Legale con sede a Cagliari ha richiesto l’accertamento del danno subito dalla società proprietaria dell’immobile in seguito all’indebita occupazione protrattasi per diversi anni, considerando tale danno come insisto nella privazione stessa dell’immobile al legittimo proprietario, fornendo comunque la prova della appetibilità del bene sul mercato, dato che veniva venduto circa un mese dopo essere tornato nella disponibilità della cliente.

In tal modo veniva dimostrato che l’immobile sarebbe potuto essere venduto nella quasi immediatezza, se fosse tornato immediatamente nella disponibilità della proprietaria, con conseguente disponibilità del denaro, molti anni prima rispetto a quanto accaduto, oltre che a prezzo superiore, in quanto trattavasi originariamente di immobile di nuova costruzione che si era invece usurato a seguito dei numerosi anni di illegittima detenzione della controparte.

Controparte ha sostenuto che la domanda risarcitoria non poteva essere accolta nel merito in quanto il danno da indebita occupazione non poteva essere considerato in re ipsa perché, a suo dire, mancava la prova di averne potuto trarne un’utilità economica dal suo possesso.

Immobile occupato illegittimamente e risarcimento del danno: la questione giuridica

La questione si inserisce in un dibattito giurisprudenziale ancora molto attivo, nel quale si individuano due diversi filoni.

Un primo consolidato orientamento giurisprudenziale è nel senso di considerare in re ipsa il danno per il proprietario usurpato, ricollegandolo al semplice fatto della perdita della disponibilità del bene da parte del proprietario ed alla impossibilità di conseguire l’utilità anche solo potenziale ricavabile dall’immobile in relazione alla sua natura normalmente fruttifera (cosiddetto danno figurativo).

La citata sentenza del Tribunale di Cagliari si inserisce in questo filone giurisprudenziale.

Questo orientamento si basa sul principio che il diritto di proprietà ha insite le facoltà di godimento e disponibilità del bene che ne forma oggetto, sicché, una volta soppresse tali facoltà per effetto dell’occupazione illegittima, l’esistenza di un danno risarcibile può ritenersi sussistente sulla base di una presunzione, superabile solo con la dimostrazione, a carico dell’occupante, della anomala infruttuosità del bene immobile nel caso concreto.

A tale orientamento se ne contrappone uno di segno opposto il quale assume che, nel caso di occupazione illegittima di un immobile, il danno subito dal proprietario non può ritenersi sussistente senza che sia provato, dato che tale concetto giunge ad identificare il danno con lo stesso evento dannoso ed a configurare un vero e proprio danno punitivo, ponendosi così in contrasto con l’insegnamento giurisprudenziale secondo il quale ciò che rileva ai fini risarcitori è il danno-conseguenza, che deve essere provato.

Immobile occupato illegittimamente e risarcimento del danno: la questione è rimessa alle Sezioni unite della Suprema Corte

La questione giuridica sottoposta all’attenzione del Tribunale di Cagliari, da questo decisa in senso conforme all’orientamento giurisprudenziale che considera il danno da occupazione senza titolo in re ipsa, come detto rappresenta una questione ancora molto dibattuta.

A dimostrazione di ciò la Terza Sezione della Cassazione, con la recente sentenza n. 1162 del 17.1.2022, ha rimesso la questione inerente al danno da occupazione senza titolo alle Sezioni Unite, affinché venga individuato un principio di diritto che appiani il dibattito giurisprudenziale ad oggi esistente.

Gli avvocati dello Studio Dedoni sono a disposizione per ogni chiarimento.

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