La cessione con diritto al mantenimento è uno strumento molto interessante che può risultare in alcuni casi molto utile per trasferire la proprietà di un immobile ad un figlio o a terzi.
Si tratta di una figura contrattuale atipica non espressamente prevista dal Codice Civile, ma che si fonda sulla prassi dell’autonomia privata ai sensi dell’art. 1322 c.c. e sulla giurisprudenza come la figura tipica della rendita vitalizia. È un contratto oneroso (e non donativo) con cui il soggetto (proprietario) trasferisce un bene ad un altro soggetto, con l’obbligo per quest’ultimo di prestare assistenza al venditore che diventerebbe beneficiario per tutta la durata della sua vita.
In questo strumento manca lo spirito di liberalità tipico della donazione, vi è al contrario un corrispettivo, una controprestazione che si sostanzia in un vantaggio economico per entrambe le parti: da un lato la cessione dell’immobile, dall’altro la prestazione assistenziale per tutta la via del venditore beneficiario.
Cessione di bene immobile con diritto al mantenimento. Un’alternativa più sicura della donazione.
In cosa consiste?
La prestazione è caratterizzata dunque non dal versamento di una somma di denaro, ma dall’obbligo di una prestazione assistenziale. La convenienza di tale istituto è rappresentata dall’assenza del pagamento di un corrispettivo, ma dall’assunzione di un obbligo di eseguire, a titolo di corrispettivo, delle prestazioni di mantenimento, ovvero obblighi di “fare” o di “dare”, a titolo esemplificativo:
- DARE: fornire alimenti, vestiario, cure mediche, corresponsione di una retta ad istituto per anziani o disabili (etc.)
- FARE: prestare assistenza, pulizia della casa e della persona (etc.).
Come funziona?
Il contratto di cessione con obbligo di mantenimento deve essere redatto davanti a un notaio alla presenza di testimoni. Al suo interno il contratto deve prevedere una clausola risolutiva espressa, secondo cui in caso di inadempimento degli obblighi di assistenza la naturale conseguenza sia lo scioglimento dell’accordo fra le parti. Un elemento che caratterizza tale istituto è sicuramente l’alea, ovvero l’incertezza, determinata dall’impossibilità di prevedere la durata della vita del beneficiario e l’entità concreta delle prestazioni, che sono calibrate e mutevoli in base allo stato di bisogno e di salute del beneficiario. In ragione di ciò la prestazione assistenziale deve essere suscettibile di modifica e aggiornamento nel tempo in base alle condizioni di salute del beneficiario. In caso contrario venendo meno la causa sottesa al contratto, questo diverrebbe nullo.
Quali vantaggi rispetto alla donazione?
A differenza della donazione, la cessione del bene con obbligo di mantenimento prevede l’assunzione di impegni onerosi e determinati. La donazione diretta di un immobile da parte di un genitore verso il figlio o la donazione indiretta di un immobile ad un terzo alla presenza del genitore-donante (che interviene davanti al notaio dichiarando che la provenienza del suo denaro per pagare l’immobile) presenta da un lato due criticità:
- il donante per ogni evenienza non può riprendersi il bene donato
- se la donazione (che è una anticipo della successione) lede la quota di riserva dei legittimari, sarebbe soggetta a collazione.
L’immobile ceduto a titolo di mantenimento assistenziale al contrario non rientrerà nell’asse ereditario. In caso di vendita dell’immobile non saranno necessari davanti al notaio gli atti di rinuncia dei legittimari e non si profileranno per il cessionario tutte le problematiche della rivendita, quali la collazione, la riduzione o la restituzione. La donazione presenta elementi di incertezza, che inducono per esempio le banche a non concedere in garanzia l’immobile:
- è impugnabile entro 10 anni dalla morte del donante;
- è soggetta all’azione di riduzione o restituzione degli eredi praetermessi (esclusi) entro 20 anni dalla stipula dell’atto di donazione.
Cessione di ben immobile con diritto al mantenimento. Un’alternativa più sicura della donazione.
Quali sono i vantaggi fiscali?
L’Agenzia delle Entrate per chiarire ogni dubbio ha emanato la risoluzione n. 113/E del 25/08/2017. All’interno della risoluzione si prevede la possibilità di derogare alla regola del “prezzo-valore” prevista per le cessioni di immobili. Si tratta di un criterio introdotto dalla Legge Finanziaria 2006, in sintesi una deroga al sistema ordinario di determinazione della base imponibile prevista dal Testo Unico dell’imposta di Registro. Per le cessioni di abitazioni nei confronti di persone fisiche, essa avviene su espressa opzione dell’acquirente davanti al notaio e riportata nell’atto, prendendo come riferimento il valore catastale dell’immobile a prescindere dal corrispettivo pattuito, purché quest’ultimo sia obbligatoriamente rilevabile nell’atto. Grazie a questa previsione, il prelievo fiscale risulta meno oneroso rispetto al criterio ordinario, che prevede la base imponibile in proporzione al valore commerciale del bene ceduto.
Gli Avvocati dello Studio Dedoni sono a disposizione dei clienti per approfondire ogni singola posizione relazionata alla opportunità di ricorrere alla Cessione con diritto al mantenimento
Dopo aver conseguito la maturità classica, si è laureato in giurisprudenza presso l’Università degli Studi Roma Tre con tesi in Diritto Commerciale “Le azioni di responsabilità nelle società di capitali alla luce del Nuovo Codice della Crisi di Impresa”.
Durante l’esperienza accademica ha partecipato al progetto WorldMUN presso Melbourne (Australia) e dal 2013 al 2015 ha ricoperto il ruolo di Consigliere di Amministrazione e Membro del Comitato per la Redazione del Bilancio sociale presso l’Università degli Studi Roma Tre.
Nel corso della pratica forense a Roma ha approfondito le proprie conoscenze in materia di diritto societario, tributario e fallimentare e supportato l’attività di Esperto per la struttura crisi di impresa presso il Mise (oggi Mimit).
Nel 2023 ha conseguito il Master in Diritto Tributario con Ipsoa Wolters Kluwer e il Master di II livello in “Business & Company Law: European and International perspectives” presso l’Università Luiss Guido Carli. Ha collaborato con il Centro Studi “Corrado Rossitto” nell’ambito del diritto del lavoro e del pubblico impiego.
Nel luglio 2023 ha promosso con impulso di diverse realtà del Terzo settore la stesura della proposta di legge “Disposizioni in materia di salario minimo e rappresentanza sindacale” (pubblicata in G.U. 15 luglio 2023).
Dal 20 febbraio 2024 collabora presso lo Studio Legale Dedoni.
